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房地产中介服务是必然(一)

时间: 2016-7-18 10:13:18    作者: 佚名    来源:中国论文    查看:

中国的房地产业从80年代起步,经过30年来的发展壮大,已具有相当规模,对经济增长的贡献日益提高,已成长为国民经济中的支柱产业。随着房地产市场自身条件的成熟,中介服务业的发展壮大,以及入世效应的推动,房地产产销分离的态势和进程已经形成。新时代的房地产中介服务已经有了巨大的发展空间,同时也面临着巨大的挑...
中国的房地产业从 80 年代起步,经过 30 年来的发展壮大,已具有相当规模,对经济增长的贡献日益提高,已成长为国民经济中的支柱产业。随着房地产市场自身条件的成熟,中介服务业的发展壮大,以及入世效应的推动,房地产产销分离的态势和进程已经形成。新时代的房地产中介服务已经有了巨大的发展空间,同时也面临着巨大的挑战。
一、产销分离是房地产市场发展的必然趋势,房地产中介服务应运而生
房地产产销分离决不是偶然的,而是由一系列客观因素所决定的。
1. 产销分离是现代化大生产的客观要求。任何现代化大生产都要求产销分离,作为现代产业的房地产业也不例外。伴随着经济活动的频繁化,企业发展和市场发展日趋规模化、规范化,市场需求的日益扩大化,同时专业化分工和协作的发展加深,使得产需在时空衔接上的矛盾开始突出,原有的经营模式、经营手段已不能顺应现代化大生产发展的客观规律和客观要求。因此,推动房地产产销分离也就成为现代房产业发展的必然趋势。从发达国家的实践经验来看,一般房地产业开发建设与销售代理也都是分开的,房地产销售中介获得了长足的发展。因此,我国房地产市场的发展方向也必然要走产销分离的道路。
2. 房地产产销分离是房地产业成熟的标志。我国房地产业发展的历史虽然比较短,但发展的速度是惊人的。从投资开发量、竣工面积到销售总额都已达到相当大的规模,房地产市场也日益走向规范。房地产业日趋成熟,也必然要求产销分离。产销分离是一种发达商品流通形式,它不仅是营销手段的更换,实质上是房地产业日趋成熟的标志。它反映了在完全市场经济条件下,房地产业已步入从开始初期的粗放型阶段向集约型阶段发展的转变,适应这一转变,也必须实行产销分离。3. 产销分离也是扩大房地产市场需求的紧迫需要。买方市场是市场经济的常态,近年来我国的市场供求关系发生了深刻的变化,出现了买方市场的态势。房地产业经过前几年的高速增长以后,也出现较为严重的相对供给过剩的局面。突出表现在商品房积压空置量连年上升。一方面住房空置无人住,另一方面要住房的人无房住,这是一个尖锐的矛盾现象。造成这种现象的原因是多方面的,其中一个重要原因是流通环节不畅。人所共知,流通是沟通生产与消费的桥梁和纽带,流通受阻即使建成的商品房不能及时销售出去,又使有购房要求的居民不能迅速购得满意的住房。因此,只有积极推进房地产产销分离,理顺流通环节,才能促使商品房有效需求的扩大,实现供求均衡。
二、房地产产销分离的优越性
从实际情况来看,房地产产销合一已显示出越来越多的弊端。在房地产市场全面趋于成熟、商品房开发量日益扩大的时候,那种“大而全”、“小而全”式的经营手段将会束缚企业的手脚。一味的面面俱到,但由于财力、物力、人力的不济,到最后只能是蜻蜓点水,华而不实。一方面,一般开发企业内部缺乏房地产营销策划和管理的专门人才,勉强为之,销售效果难以完满的实现;另一方面,自产自销,又要花费大量人力、物力、财力和精力,不仅成本高,而且往往会顾此失彼,难有好的业绩。同时,产销合一也使得许多具有投资开发实力的企业因营销能力的不足而对众多具有开发机会的项目能否上马犹豫不定,为失去投资机会而叹息。与此相反,产销分离顺应了房地产市场发展的要求,具有众多的好处,归纳起来是:
1.有利于提高销售效率。开发与销售的合理分工将使房地产经营步入良性的自然循环之中,其投资开发、中介代理、营销策划、广告包装、物业管理专业化分工协作。对开发商来说,其可利用所具有开发经验的优势,集中精力搞好项目的开发建设;对销售商来说,可利用丰富的销售经验、熟悉的本地市场、专业化的营销队伍的优势,运用精心企划、广泛的客户群和销售网络来进行营销。两者优势互补,合理分工,不但为开发商和销售商带来可观的回报,也使市场进入一个有序状态;
2.有利于减少环节,节省销售成本。产销分离,由销售商专业代理销售,营销环节少;集中进行销售,又可加快销售,营销成本低。

  


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